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未交首付款就去办贷款 二手房转让遭“卡壳”

2012-10-09 作者:华镁房产网 来源:宁乡房产网 点击 评论

 一桩普通的二手房交易,双方将首付款给付时间约定在办理过户手续之时。虽然双方均没违约,但与商品房交易的现实办理流程相悖,且双方又不能达成新的协议,导致合同履行陷入“死循环”。双方闹上法庭,均向对方索赔。记者日前获悉,成都中院二审判令解除该《房屋转让合同》,买卖双方均不用作出经济赔偿。


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按合同办事


却办不了贷款按揭


去年1月,张先生与叶女士签订了《房屋转让合同》,将他位于成都的一套商品房卖给叶女士。对于首付款35万元,合同明确约定在办理过户手续时支付,余款则采用银行按揭。合同签订后,叶女士向张先生支付定金5万元。


1月20日,在办理过户手续之前,叶女士与张先生共同前往银行办理按揭贷款事宜。但按照国家金融机构发放贷款的相关规定,银行在发放贷款前,需要审查买方已向卖方支付首付款项的事实。对此,叶女士希望张先生签定《卖方声明》,确认已收到首付款35万元。但张先生却认为,自己在未收到首付款的情况下,在《卖方声明》上签字不仅与事实不符,自己还将承担很大风险。他随即提出,除非叶女士先行支付35万元首付款,否则自己不会出具《卖方声明》……就何时支付首付款,双方争执不下,最终导致未能办妥按揭事宜。


没按程序走


法院判决解除合同


去年5月,叶女士以张先生拒不履行合同义务为由,向法院提起诉讼,要求解除《房屋转让合同》,并让张先生双倍返还定金。


一审法院认为,双方签订的合同合法有效。该房交易不能进行的原因在于,张先生拒绝签字确认办理银行按揭贷款所需的《卖方声明》文件,致叶女士不能办理银行按揭贷款事宜,使该房屋买卖合同在事实上予以解除。不过,张先生的行为符合合同约定,不构成违约。另外,合同中约定叶女士支付首付款的时间,是在双方办理过户手续之时,因此她在办理银行按揭手续的过程中拒绝支付首付款,也未违反合同约定。


最后,法院判决解除双方签订的《房屋转让合同》,张先生返还叶女士定金5万元。一审判决作出后,张先生不服提出上诉,成都中院二审维持原判。


法官说法


买商品房 给了首付才能办贷款


一个普通的商品房买卖合同,双方均无违约行为,但却不能实际履行,这到底是怎么回事呢?


二审承办该案的罗法官指出,叶女士未能成功办理按揭贷款,进而导致合同无法继续履行的根本原因,是由于合同中关于首付款支付的约定与现实办理流程存在冲突。


“在以按揭方式付款的商品房交易中,实际流程一般都是先由银行对买方进行资信审查,然后再办理贷款事宜,最后方可到房地产交易中心办理过户等手续。而卖方是否收到首付款项,则是银行对买方进行资信审查的必要内容之一。”罗法官说,双方将首付款给付时间约定在办理过户手续之时,则是与商品房交易的现实办理流程相悖,双方又不能达成新的协议,故导致合同履行陷入“死循环”。


罗法官建议,在进行类似的交易时,应充分了解相关政策及信息,签订合同要与实际情况相符,以防止不必要的纠纷。

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